菊池法務行政書士事務所

宅建業者免許手続

当事務所では、
１．宅地建物取引業者免許申請手続（新規）
２．宅地建物取引業者免許申請手続（更新）　　　を行います。

◆新規の免許取得の際のポイント

１．事務所となる物件

　　宅建業を行う上での一つ目のポイントになるのが、業務を行なう事務所についてです。宅建免許を取得するには、事務所の独立性が強く要求されます。従いまして、事務所の入口が自宅の入口と同じという場合には、事務所が独立しているとはいえません。部屋を借りた後に、その部屋では免許が取れないことに気づくことも多いのです。

２．事務所の写真

　１において事務所の独立性という条件を充たしても、役所への申請の際に、事務所内部
の写真でその独立性について証明する必要があります。写真の撮り方がまずいと、役所から写真の取り直しを何度も命じられることになり、免許が下りるのが遅れてしまいます。

　当事務所では、上記2点につき、的確に確認した上で、免許申請を行いますので、手続きが滞ることがございません。ぜひ、宅建業免許申請につきましてもご依頼ください。

■　法定後見制度について（概略）

法定後見制度は、本人の判断能力に問題がある場合に、法律でその手助け（財産管理等）をしてくれる人（法定後見人）を選ぶ制度です。ここにいう「法定後見人」とは、本人の判断能力の程度により、以下の３種類に分かれます。

①判断能力が非常に減退している場合に、本人の手助けをする人のことを、「成年後見人」
②判断能力にかなり衰えがある場合に、本人の手助けをする人のことを、「保佐人」　
③判断能力に少し衰えがある場合に、本人の助けをする人のことを、「補助人」　

この制度は、本人の判断能力が減退していることを法務局に申請し登記をして初めてその本人は「成年後見人」等法定後見人による保護を受けることができます。仮に、判断能力が落ちたとしても、法務局でこの点を登記しないかぎり、法定後見人による保護を受けることはできないのです。

■　能力は十分だが・・・

Ｑ．相談「　判断能力はまだまだ十分なのですが、足腰の衰えから体が不自由になってきました。そこで、どなたかに財産管理を任せたいのですが・・・」

Ａ．成年後見制度は老人性痴呆等により、判断能力が低下した場合に他人（後見人）の手を借りるというお話でした。

しかし、本件は、判断能力は十分だが、体が不自由であるということですので、直接は成年後見制度の話しではありません。

但し、将来に自分の能力が低下した時のために財産管理をお願いしたいということであれば、任意後見契約のお話になってきます。

そこで、上記のような場合には、

(1) 判断能力は十分だが、体が不自由な段階なら、　　『通常の財産管理契約（委任契約）』　
　　　
(2)判断能力が低下したときのための事前準備として『任意後見契約』

というように、２つの契約をまとめて、1つの公正証書にしておくことが望ましいです。

このようにまとめておきますと、仮に事後、判断能力が低下したときでも、通常の財産管理契約（委任契約）から任意後見契約へスムーズに移行できるので、とても便利です。

■　任意後見契約作成に必要なもの

任意後見契約は公正証書で作成される必要がありますので、公証役場までお出かけになるか、もしくは公証人の先生に自宅や病院等に出張してもらって作成することになります。

必要書類は、

本人及び任意後見人になる方の、（１）印鑑証明書、（２）住民票です。

また、

本人には、（３）戸籍謄本も必要となります。

後、何を任意後見人に代理してもらうかにもよりますが、土地や建物の財産管理も任せたいということでしたら、その土地や建物を特定するための登記簿謄本なども必要となる場合があります。

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■■　契約書作成の薦め　
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　～～　契約書というと、とても堅苦しい言葉ですが、後から言った、言わないといった争いをできるだけ避けるための、契約に関わる方々の取り決め、約束事だと思ってください。約束事をしっかり書面しておけば、後からでも、お互いしっかり確認できます。このような意味で契約書を作成しておく必要性があるのです。～～
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□　　当事務所が考える契約書作成の２つの側面　□
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　　（１）　両者のコミニュケーション手段という側面　
　　　←　なるべく明確な形で、お互いが誤解を生じないようにする。
　
　　（２）　リスク（危険・損害）の確認及び分散のための側面
　　　←　契約を締結することにより、どのようなリスクが生じるかの洗い出しをする。この場合のリスクはどちらかが負担すべきかを確認していく。ここでは、リスクについて想像力を働かせる必要があります。

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○○当事務所では、業務の一つとして、下記のような各種契約書の作成・助言を行っております。

■　　正社員ではなく、フリーの個人の方に業務を委託したい・・・。
　　　　→　業務請負契約書の作成が必要な場面となります。
　　　　※　チェックポイント
　　　　　業務請負契約と労働者派遣契約とは、業務を委託する点では似ておりますが、法律上は区別が必要です。簡単に言うと、ポイントは、

　　　　（１）委託者からも受託事業者から独立し、使用従属関係に立たないこと　　　　　　　　　　（２）フリーの方に経営者として（個人事業主として）独立していること　　　　

　　　　　の２点を満たせば、業務請負契約の場面となります。
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■　大手企業から「この契約書で契約締結してください」と言われた・・・。
→　相手方から提供された契約書なので、不利な条項が含まれています。全て変更することは不可能にしても、この契約書のリスクはどこにあるのか、の検討をしておくことは必要となります。
※ チェックポイント
　　　　資本金との比較で、下請会社を保護する「下請代金支払遅延等防止法（いわゆる下請法）」が適用となります。この法律を確認する必要があります。
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■　個人情報保護に関する機密保持契約を締結したい・・・。
　　　→　機密保持契約書の作成が必要な場面です。
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■　製作したソフトウエアの販売やコンテンツビジネス・キャラクタービジネスを展開する上でのアドバイスがほしい・・・。
　　→　著作権等の権利関係を明確にする上で、各種契約書を作成しておく必要があります。
※　チェックポイント　　
権利処理をする上で、また権利処理の交渉をする上で、権利関係を一元化しておくことは必要です。
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高野文介税理士事務所
税理士　高　野　文　介　先生
事務所所在地　東京都目黒区上目黒1丁目19番1号
　　TEL 　　　０３－５７２１－０７１７
　
　　　　　　　　　　　　　　　～　ご　挨　拶　「事業を始める方へ」　～
　サラリーマンの友人と会話をすると、納税意識・税金の知識が実に乏しいと常々感じます。これは、給与所得者が“源泉徴収制度”（給与天引）により納税が完結してしまうからです。つまり、自分は何もせずとも会社が全ての実務を行なってくれるのです。
　しかし、事業を開始すると立場は全く逆になります。日本においては法人税、所得税、消費税等は申告納税制度です。全てを自己で計算し、申告、納税しなければなりません（納期限を１日遅れるだけで会社に罰金が発生します）。
　この他、起業の時（会社設立時）における税金の知識の有無により、その後の納税額が大幅に変わることもあります（会社設立後に相談を受けても手遅れ）。
　私は事業を始める方々が、余計な税金を払わないで済む様、適切な時期に、適切なアドバイスをし、合法的な節税を提案することを最大の努めと考えております。

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大島事務所
社会保険労務士　　大島　史行

事務所所在地　東京都新宿区片町６番地　合羽ビル７０１号
　　　　　　　TEL ０３－３３５５－００８６
　　　　　　　FAX ０３－３３５５－１０９９

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　～　　ご　挨　拶　　～
　昨今、経営者と従業員のコミュニケーション不足や意識の相違などによるトラブルが増加しています。社員、契約社員、パート、派遣社員など雇用形態が多様になり、また、社会保険・労働保険に関する諸法令の改正が頻繁に行われ、ますます複雑になっています。
今や、企業が健全経営をしていくためには、専門知識の情報提供やアドバイスが欠かせません。
社会保険労務士は、５０種類以上にのぼる労働・社会保険諸法令に基づいて、行政機関に提出する提出書類や申請等を依頼者に代わって作成する事務および提出代行または事務代理をはじめ、備え付け帳簿、書類等の作成などを行っています。

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コレカ・コンサルタント
ファイナンシャル・プランナー　　村井　英一

事務所所在地　東京都中央区日本橋３－２－１４日本橋ＫＮビル4階
　　　　　　TEL　０３－３５８４－６００６

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　～　　ご　挨　拶　　～
　個人から法人まで、お客様の立場に立って、資金計画・資産運用のお手伝いをいたします。中小企業の退職給付制度の改正にも積極的に取り組んでいます。講演、執筆も承ります。

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□　企業と一般消費者との契約書を見ていますと、一方的に企業側が有利な条文が入っています。
　極端の例でいえば、

　（１）企業側の落ち度で消費者に損害が生じても、一切責任を負わない
　（２）企業側が製品の修理に応じない　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　としている場合です。

□　民法の原則は、「当事者間でそのような合意（契約）をしたなら合意を優先させましょう」ということです。しかし、企業側・消費者間では、能力等の格差は著しいので、消費者に一方的に、不利な契約を結ばされることが多いのです。
　そこで、その不合理さを埋めるために、裁判所は、信義則や公序良俗といった一般原則を利用して　　救済してきたのです。

□　消費者契約法は、この判例の集積をもとに法文化したものです。

　この法律では、上記（１）のような条項は無効としています。いくら契約をしたからといって、企業側の責任で消費者に損害が生じたのにその責任は負わないとする条項は不合理だからです。

また（２）についても全く修理に応じないとする条項は不合理としています（ただ、この瑕疵担保責任は民法では１年負うことになっていますが、その修理期間を半年に短縮にすることは消費者契約法に反しないようです）。

□　消費者に不利な契約でも、特に問題が起こらなければ、そのまま過ぎていきます。
しかし、一旦争いになると（特に裁判）、消費者契約法を根拠に消費者側に有利になるように、契約書　の内容がひっくり返されるケースが多いです。
契約書の雛形では対処できない場面があるというのは、この点にあります。
どうしても、契約書の中には、契約内容、契約当事者間の関係等を考慮して検討する必要があるので　す。
　これからの契約書は、単に一方的に有利な契約書を作成すればいいというわけではなく、契約当事　者が、ある程度納得のいく、バランスの取れたものを作成していく必要があるのではないでしょうか。　　一方で、そのような姿勢が、将来の企業イメージを上げていくことになるかと思います。

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＊　研修講師の庵　（雨宮春彦　先生）　　

　研修・社員教育・人材開発・社会人教育・人事教育・能力開発・キャリアカウンセリング等を業とする研修講師の方です。人のやる気をどう引き出すか、どのような交渉をすべきか、等の疑問に対して、とても丁寧かつ明確に答えてくれます。あるセミナーで名刺交換をさせて頂き、相互のリンクをさせて頂いております。

■　外国人の方の相続

夫が外国人、妻が日本人の場合で夫が先に亡くなったときの相続は、どのように処理されるのでしょうか？まずは、夫側の国の法律（外国の法律）を使うのか、妻側の法律（日本法）を使うのか、問題となります。
このようにどちらの国の法律を使ったらいいかを定めた法律が、「法例」というものです。上記の場合、法例では、原則として、亡くなった夫側の法律（外国の法律）を使うとします（２６条）。但し、外国の法律で日本法を使ってくださいということになっていますと、例外として妻側の法律（日本法）を使うことになります（３３条）。
しかし、原則どおり外国の法律を使うと決まっても、その外国の法律自体が、遺産のうち土地・建物といった不動産については不動産がある所在地の法律を使います、と規定している場合があります（これを相続分割主義といいます）。先ほどのお話で、夫側の法律を使うことになっても、その法律が相続分割主義を採用していると、不動産については結局、例外に該当し妻側の法律（日本法）を使うことになります（ちなみに、日本では相続分割主義を採用していません）。この点がやや難しいところです。

　今後、相続に関しても、２国間をまたがるような相談は増えてくると思います。そのためには、まず、どちらの国の法律を使うか、外国の法律を使う場合、その国の法律では相続分割主義を採用していないか、などの外国の法律に関する慎重な調査が必要となります。

■　離婚のご相談

少しずつですが、離婚の相談を受けることが多くなりました。年齢層は２０代の比較的若い方から年配の方まで様々です。理由も当該夫婦によって微妙に異なると言っていいでしょう。
その中でも、よくある理由の一つは「浮気をしたから、もすぐ別れる」というものです。私は、その時のその一瞬の気持ちで離婚を決めると、きっと後悔すると思っています。例えば、専業主婦の方が離婚する場合、この不景気な時代に生活をしていくための仕事が見つかるのか、住まいは確保できるのか、子供を引き取るとしてもそれに見合う生活は可能なのか、十分考慮していく必要があるからです。また、離婚して相手からもらえる慰謝料や財産分与の程度は思ったほど、高い額にならないからです。後は、上記の経済状況の話しとともに大切なのは、気持ちの整理がしっかりついているか、ということです。「本気で別れたいのか、愛情を取り戻したいのか」など・・・。このような相談を受けるには、ある種人生経験が必要なところもあるので、そんなに得意ではありませんが、私としては、とにかく相談者の話をじっくり聞くことを心がけております。後は、上記の点を確認していただいた上で、できれば調停や裁判にならないように、いかに両者が納得した条件で離婚に同意してもらえるかを考えております。調停や裁判では究極のところ、互いのけなし合いとなりますので、彼らの人生を本気で考えた時に、とても前向きな処理とは言えないからです（もちろん、裁判等に持ち込まなければならない場合もあるのは事実ですが）。今の時代、よりいい人を見つけて、再婚することも可能でしょう。

結論がでたら、お互い、前向きに人生を歩んで行って欲しいと心から思っています。

新聞、雑誌からはじまり、銀行等でも、「遺言をなさってはいかがですか？」と薦められることが多くなりました。

でも、遺言しておくことって、そんなに意味があることなの？？なんて、お思いの方が多くいらっしゃると思います。

ここでは、そんな疑問にお答えするために、週一回をメドに、数回にわたり、「遺言」について、お伝えしていきます。

ずっとお読みになっていただければ、遺言についての理解が深まると思いますので、お付き合い頂ければ、幸いです。

（　目次　）

１．遺言とは何か
　　　　（１）　遺言とは？　
　　　　（２）　遺言のメリットとは？

４．遺言執行者による遺言の執行　
　　　　（１）　遺言執行者を決めるメリット
　　　　（２）　遺言執行者による執行のメリット